Joskus asunnon myyjällä voi tulla eteen tilanne, että omana kotina toiminut asunto tulisi myydä jo ennen luovutusvoiton verovapauden 2 vuoden määräaikaa. Silloin on järkevää pohtia erilaisia vaihtoehtoja. Onko asunto mahdollista myydä siten, että verovapaus toteutuu, vaikka määräaika ei täyttyisi?

Asuntokaupoissa liikutellaan aina isoja omaisuuseriä. Harkitsematon tai väärä päätös voi aiheuttaa isojakin taloudellisia menetyksiä. Asiantunteva välittäjä tutustuu aina asiakkaan tilanteeseen perusteellisesti ja osaa neuvoa miten erilaisissa tilanteissa voi toimia ja mitkä eri toimintatapojen taloudelliset seuraukset ovat.

Välittäjällä on väliä!

Siru Kääriäinen

Baba LKV

yrittäjä, kiinteistönvälittäjä, LKV, LVV

puh. 040 5566 888

siru@babalkv.fi

Ja tässä vastaus kuvan kysymykseen:

4.2 Poikkeustilanne: myynti ennen määräajan täyttymistä

Poikkeustapauksissa on mahdollista, että omana asuntona käytetyn huoneiston tai kiinteistön luovutusvoiton verovapauden edellytysten katsotaan täyttyvän, vaikka kauppakirja on allekirjoitettu ennen säädetyn kahden vuoden omistus- ja asumisajan täyttymistä. Poikkeus perustuu päätökseen KHO 1991-B-532, jossa omistus- ja asumisajan katsottiin tapauksen olosuhteissa täyttyvän, vaikka kauppakirja oli allekirjoitettu ennen säädetyn ajan umpeen kulumista.

Verohallinnon käsityksen mukaan kyseisen päätöksen (KHO 1991-B-532) perusteella on katsottava, että oman vakituisen asunnon luovutuksesta saatu voitto voi verovapauden muiden edellytysten täyttyessä olla verovapaa, vaikka kauppakirja on tehty ennen kahden vuoden määräajan umpeen kulumista. Päätöksestä ilmenevä kanta on poikkeus luovutusvoiton verotuksessa noudatettavasta pääsäännöstä, ja siksi sitä on syytä soveltaa varovaisesti noudattaen mahdollisimman tarkoin päätöksestä ilmeneviä kriteerejä. Niiden perusteella oman asunnon luovutusvoiton verovapauden edellytyksenä on, että

·       lopullinen luovutusta koskeva kauppakirja tehdään aikaisintaan noin 3 kuukautta ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä; ja

·       ostaja on kauppakirjan mukaan velvollinen suorittamaan ja suorittaa myyjälle kauppahinnasta enintään noin 20 prosenttia ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä; ja

·       omistus- ja hallintaoikeus asuntoon siirtyvät kauppakirjan mukaan myyjältä ostajalle vasta kahden vuoden määräajan täyttymisen jälkeen; sekä

·       myyjä on omistusaikanaan tosiasiallisesti käyttänyt asuntoa omana tai perheensä vakituisena asuntona yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan.

Muissa tapauksissa, esimerkiksi jos lopullinen kauppa tehtäisiin aikaisemmin kuin 3 kuukautta ennen määräajan täyttymistä tai jos kauppahinnasta maksettaisiin suurempi osuus kuin 20 prosenttia ennen määräajan täyttymistä, verovelvollisen on verotuskohtelun varmistamiseksi syytä harkita ennakkoratkaisun hakemista ennen luovutussopimuksen tekemistä.

Yllä mainittu korkeimman hallinto-oikeuden päätös koskee vain oman vakituisen asunnon verovapautta, eikä sitä voida soveltaa muihin tilanteisiin. Siitä ilmeneviä periaatteita ei siten voida soveltaa myöskään muihin tuloverolain omaisuuden omistusaikaa koskeviin säännöksiin (esimerkiksi TVL 47 §:n 1 momentti).

 LISÄTIETOA AIHEESTA: Verovapaa oman asunnon luovutus - vero.fi